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房价低迷,那些逆势上涨的中小城市 将会让一大群人吃亏

2019-12-10 点击 评论

时间总是眨眼就过去了, 当你打开这篇文章的时候, 离2020年至多只有20多天了。

转眼就过去的 2 0 1 9 ,是值得回味的一年。 

 

因为这一年的楼市, 真的太奇怪了。 

 

它既不像13和14年那样,全国一片冷清; 也不像16和17年那样,神州上下欢腾。 

    

它是分化的一年,  是涨跌不一的一年 , 更是怪象频频的一年。 

    

城市房价有涨有跌 ,南宁  .临沂 、南阳等一些弱二线、三四线城市的房价逆势上涨,而广州、天津、武汉等一些热点城市的房价却萎靡不振。

 

难道三四线因为房价相比较低还有投资机会, 一二线房价相比要高要面临重大房价回调吗? 

 

不仅如此, 开发商在2019也是怪相层出, 频频降价促销,优惠力度似乎不小。

 

但另一方面, 质量问题又大批量被爆出, 假人工湖,劣质混泥土建筑,你说现在买好还是不买好?

 

2019,真的是云里雾里的一年, 这些楼市怪象到底是怎么一回事,当下楼市买房的逻辑在发生怎样的变化呢?

 

今天,就让我们来剥开云雾见月明,好好梳理一下2019的楼市,看看过往的一年,究竟能给我们怎样的启示。

 

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那些逆势上涨的中小城市

将会让一大群人吃亏

 

2019年,整体来说楼市相对低迷, 却有那么一批城市,在低迷大环境下,偏偏走出了一波逆势上涨的行情。

 

深圳、宁波、 南通、 沈阳、南宁、 临沂、 南阳、洛阳等城市今年的涨幅都超过10%,最不安分的临沂,甚至达到了45.7%。

微信截图_20191210093227.png

深圳和宁波作为一二线城市,经济发展迅速,红利兑现明显,上涨可以理解。但是临沂、南阳这些三四线城市也涨得这么厉害,不是和我们一直说的“远离三四线”相背离吗?

 

尤其是沈阳这个东北省会城市的大涨,难道说“投资不过山海关”的准则要被打破了吗?

  

其实不然。上涨的城市,各有各的原因,不能一概而论。

 

就拿沈阳来说。沈阳的上涨,可以归咎于2点。

 

第一,学区制度的变化。 自17年开始, 沈阳公布新的学区政策要求,要求人户合一,而且户籍转入时间达到相应的年限才能就读,譬如沈河区要求3年以上;和平区、铁西区、 大东区从2020年开始,部分热点学校要求房证和户口满2年以上。


这种学区政策与房产强挂钩的改革, 直接带动了沈阳学区房价格大幅度上扬。

 

第二,沈阳过去几年土地供应少。 这直接导致了近年来沈阳的土地市场火热,出了不少楼面地价过万元的地王,房价也水涨船高。


微信截图_20191210093246.png

当然,其它影响也有,比如炒作沈阳是下一个国家中心城市、房价补涨等等,但核心还是学区和土地两个因素。

 

转念一想,这岂不是和深圳很像吗?学区房紧张、土地供应少。

 

但实际上,两者的上涨逻辑,完全不同!

 

深圳的学区房上涨,是因为学位真的满不足不了当前深圳小学生人数,而不是学区政策突然要求落户所带来的刺激。深圳的土地供应少,是因为深圳面积只有2000平方公里不到,而沈阳有1.3万平方公里,当前只是政府拍地节奏导致的供地少而已。

 

深圳是靠基本面支撑,有坚实的价值基础,而沈阳是典型的靠政策改变楼市结构。


而政策的特点是什么?是不可预测性。

 

你永远不知道政策什么时候出台和改变。政策可以短期刺激市场,但改变不了城市的价值基本面!

 

投资最稳妥的方式还是看回归城市价值,而不是去投机一般的赌政策。看一两年的房价涨跌,并不能推断城市的价值。

 

就算要赌政策,也不要赌地方性、临时性政策。要看国家级、长远的政策,譬如城市群、都市圈、大城市化的国家趋势,譬如粤港澳大湾区战略,譬如长三角一体化战略。

 

除了沈阳,今年上涨的南宁、临沂、洛阳等都是短期的刺激。

 

比如南宁, 更多是因为政府放松限价,可统计的房价水平提高等。

 

比如临沂,是因为供地减少,房企高价拿地;六千多的价格放在全国不算贵,刺激了投资客的热情等。

 

比如洛阳,是因为基建的快速推进,包括从无到有的2条地铁在建,地王频现,抬高价格等。 

 

这些城市今年的房价上涨都不是基于城市的价值基本面,而是基于短暂的因素刺激而上涨  。

 

对着这些城市, 我的建议是: 投资的房产趁现在火热赶紧出手卖掉,过了这阵风头, 可能想卖都难卖了。